小規模宅地の特例とは？適用可能な土地や人の要件をわかりやすく解説

不動産を相続する際、心配なのは相続税です。評価額が大きい分、相続税も高額になる傾向があり、「支払えるのだろうか」と不安になる方もいらっしゃるでしょう。

そのような相続人の懸念を解決するのが「小規模宅地の特例」です。最大で80%も相続税評価額を減額できるので、大幅な節税効果を期待できます。ただし、この特例の適用を受けるには、要件を満たさなければなりません。

今回は、小規模宅地の特例の概要、対象となる土地の種類と要件、利用できる人の要件、利用する際の注意点、利用する際の流れと申請書類などについて解説します。

土地の相続税について不安に思っている方は、ぜひ参考にしてください。

小規模宅地の特例とは

土地を相続するなら、小規模宅地の特例を利用すれば、大幅な節税効果が期待できます。まずは特例の概要と、どのくらい得になるのかについて知っておきましょう。

1．土地の相続による高額な税負担を回避できる

小規模宅地の特例とは、要件を満たす土地であれば、相続税額算出の基となる、相続税評価額を最大で80%も減額できる制度です。

例えば、相続税評価額が5,000万円の土地であれば、特例の適用によって、その評価額を1,000万円まで減額してもらえます。相続税額もかなり大幅に減額されるので、基礎控除額の範囲内に収まって免除される場合もあるでしょう。

せっかく親から土地を相続しても、税金を納めるために手放さなければならないといった事態を免れられる方も多いはずです。

2．対象の土地と減額割合

小規模宅地の特例の対象となる土地と、相続税評価額の減額割合は以下のとおりです。

土地の種類	限度面積	減額割合
特定居住用宅地	330㎡	80%
特定事業用宅地	400㎡	80%
特定同族会社事業用宅地	400㎡	80%
貸付事業用宅地	200㎡	50%

小規模宅地の特例が適用される土地の種類と要件

亡くなった方が所有していた土地の全てが特例の対象になるわけではありません。特例の対象となる土地の種類と要件を紹介します。

1．特定居住用宅地は亡くなった方が住んでいた土地

特定居住用宅地とは、亡くなった方が、亡くなる直前まで居住していた土地のことです。特例が適用できるかどうかは、その土地を相続する人が要件を満たすかどうかによります。取得者ごとの要件は次のとおりです。

【亡くなった方が住んでいた土地に特例が適用されるための要件】

相続する人	要件
配偶者	特になし
亡くなった方と同居していた親族	①   亡くなる前から、相続税の申告期限まで居住し続けていること ②   相続税の申告期限までは売却などによって手放さないこと ※①②の両方を満たすこと
亡くなった方と同居していなかった親族	①   亡くなった方に配偶者がいない ②   亡くなった方と同居していた親族がいない ③   自身または自身の配偶者、自身の3親等内の親族、自身と特別の関係がある法人の所有する家屋に住んだことがない ④   特例を適用しようとしている土地の上に建つ家屋を、過去に所有したことがない ⑤   相続税の申告期限まで所有を続ける ※①〜⑤の全てを満たすこと

同居していなかった親族への適用は、いわゆる「家なき子特例」といわれるものです。

また、亡くなった方と生計を一にしていた親族が居住していた土地も対象です。この土地に特例が適用されるには、以下の要件を満たす必要があります。

【亡くなった方が所有していた土地に、生計を一にしていた親族が居住していた場合の要件】

相続する人	要件
配偶者	特になし
亡くなった方と生計を同じくしていた親族	亡くなる前から相続税の申告期限まで居住を続け、かつ所有を続けること

また、「生計を一にしていた」とは、離れて生活していたとしても、親族間で生活費などの送金が行われている状態を指します。

参考：「『租税特別措置法（株式等に係る譲渡所得等関係）の取扱いについて』等の一部改正について（法令解釈通達）」の趣旨説明（情報）（国税庁公式サイト）

2．特定事業用宅地は亡くなった方が事業をしていた土地

特定事業用宅地とは、亡くなった本人、または生計を一にする親族が営む事業のために所有していた土地のことです。特例が適用されるには、被相続人の親族が相続することの他に、以下の要件を満たす必要があります。

土地の用途	要件
亡くなった方の事業用	①   相続税の申告期限までに事業が承継されること ②   相続税の申告期限まで所有を続けること ※①②の両方を満たすこと
亡くなった方と生計を一にしていた親族の事業用	①   相続発生前から相続税の申告期限まで、対象の土地で事業を営んでいること ②   相続税の申告期限まで所有を続けること ※①②の両方を満たすこと

3．特定同族会社事業用宅地は亡くなった方が同族会社に貸し付けていた土地

特定同族会社事業用宅地は、相続開始の直前時点で、亡くなった方、またはその親族が、発行済株式の総数、または出資総額の50%よりも多くの株式を所有している法人が、事業のために使用していた土地のことです。被相続人の親族が相続することの他に、以下の要件を満たす場合に適用されます。

• 土地の取得者が、相続税の申告期限までその法人の役員である
• 相続税の申告期限まで所有を続ける

4．貸付事業用宅地は亡くなった方が貸付事業のために所有していた土地

貸付事業用宅地とは、亡くなった方、または生計を一にする親族が、不動産貸付業や駐車場業などの貸付事業を行なっており、その事業のために使用していた土地のことです。適用されるためには、被相続人の親族が相続することの他に、以下の要件を満たす必要があります。

土地の用途	要件
亡くなった方の貸付事業用	①   相続税の申告期限までに貸付事業が承継され、継続されること ②   相続税の申告期限まで所有し続けること ※①②の両方を満たすこと
亡くなった方と生計を一にしていた親族の貸付事業用	①   相続税の申告期限まで貸付事業を継続していること ②   相続税の申告期限まで所有し続けること ※①②の両方を満たすこと

小規模宅地の特例を利用する際に知っておくべき点

小規模宅地の特例を正しく活用するためには、以下の点について知っておきましょう。

1．適用されるには相続税の申告が必須

特例の適用を受けるには、必ず期限内に相続税の申告をしなければなりません。相続税評価額の総額が基礎控除額内で収まり、納税の必要がない場合でも、必ず申告しましょう。

相続税の申告期限は相続開始から10ヵ月です。

2．二世帯住宅でも適用できる

以下のようなケースであれば、二世帯住宅であっても小規模宅地の特例の適用を受けられます。

• 同じ建物に住んでいた
• 建物の区分所有登記をしておらず、亡くなった方の名義になっている
• 土地の名義が亡くなった方、または亡くなった方と相続人との共有名義
• 家賃を支払っていなかった
• 相続税の申告期限まで居住している

また、区分登記をされている場合は、同居していたとはみなされないため、この特例の適用は受けられません。

3．老人ホームなどに入所していた場合も適用できる

亡くなった方が、要介護認定や障害者認定を受け、以下のような施設に入所していた場合でも適用できます。

亡くなった方の状態	認められる施設
要介護認定	・特別養護老人ホーム ・有料老人ホーム ・軽費老人ホーム ・サービス付き高齢者向け住宅 ・介護医療院 ・介護老人保健施設　など
障害者認定	・障害者支援施設 ・共同生活援助を行う施設

なお、要介護・障害者認定の申請中であっても対象になります。ただし、自宅を貸し付けていたり事業のために使用していたりした場合は適用されません。

4．生前贈与の場合は適用できない

小規模宅地の特例の対象は、相続によって取得した土地です。そのため、生前贈与された土地には適用できません。

生前贈与は、小規模宅地の特例の要件を満たさなかったり、限度面積を超えたりする場合に検討するとよいでしょう。

5．同居と偽っても税務調査で発覚する

特例が適用されるためにポイントとなるのは、同居の事実です。「本当は一緒に住んでいなかったけれど、同居しているように見せられないか」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、残念ながら難しいでしょう。その理由は、税務調査によって発覚する可能性が高いからです。

税務署は、郵便物の送付先、子どもの通う学校、定期券の区間、電気の使用量などのほか、近所への聞き込み調査も行います。住民票上、亡くなった方と同一の住所だったとしても、同居の実態がないことは、かなりの高確率で知られてしまうでしょう。

小規模宅地の特例を利用する際の流れと申請書類

実際に小規模宅地の特例を利用したい場合は、どのように手続きをすればよいのでしょうか。利用する際の流れと提出書類を紹介します。

1．小規模宅地の特例を利用する際の流れ

相続発生から相続税の申告は、基本的に以下のような流れで行います。

1. 相続人調査・相続財産調査
2. 遺産分割協議・遺産分割協議書の作成
3. 相続税の申告、小規模宅地の特例の適用申請
4. 相続税の納付

亡くなった方が事業を行なっていた場合は、相続開始から4ヵ月以内に準確定申告も必要です。忘れないようにしましょう。

2．申請の際の必要書類

小規模宅地の特例の適用申請に必要な書類は以下のとおりです。

	必要書類
共通	・亡くなった方の全ての相続人を明らかにできる戸籍謄本類、または法定相続情報一覧図の写し ・遺言書、または遺産分割協議書の写し ・相続人全員分の印鑑証明書
亡くなった方と同居していた場合	住民票など、特例の対象となる宅地に自身が居住していることがわかる書類
亡くなった方と同居していなかった（家なき子特例の適用を受ける）場合	・住民票など、相続開始前3年以内の住所がわかる書類 ・登記簿謄本や賃貸借契約書など、自身、配偶者、3親等内の親族などの所有する家屋に居住したことがないことがわかる書類 ・登記簿謄本など、相続時に対象となる家屋を所有していないことがわかる書類
亡くなった方が老人ホームなどに入居していた場合	・亡くなった方の戸籍附票の写し ・介護保険の被保険者証の写しなど、要介護認定などを受けていたことがわかる書類 ・施設へ入所した時の契約書など

まとめ

今回は、小規模宅地の特例の概要、対象となる土地の種類と要件、利用できる人の要件、利用する際の注意点、利用する際の流れと申請書類などについて解説しました。

小規模宅地の特例は、適用されれば、大幅な節税効果が期待できるお得な制度です。しかし、要件を満たしているかどうかの判断が難しいケースもあるため、要件を満たしているかわからない場合は、専門家に相談することをおすすめします。

当社では、不動産相続に関するさまざまな相談に対応しております。小規模宅地の特例の適用に関する相談にも応じておりますので、お気軽にご相談ください。