不動産の相続登記・名義変更手続きの流れと必要書類を解説

不動産を相続したら相続登記をしなければなりません。しかし、「費用はかけたくないし、自分でやろうと思うけれど、どのようにすればよいかわからない」などとお困りの方や、「よくわからないし、忙しいから時間ができてからにしよう」などと放置してしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか。

相続登記は2023年現在、義務ではありませんが、2024年4月1日より義務化し、長期間放置すると罰則も科されます。費用をかけずに自分で手続きができるケースも多いので、相続したらできる限り速やかに行いましょう。

今回は、不動産の相続登記の概要、相続の種類別の不動産相続登記の流れ、相続の種類別の不動産相続登記の必要書類などについて解説します。

不動産の相続登記とは

不動産を相続したら、相続登記を行わなければなりません。
相続登記とは、対象の不動産の名義を亡くなった方から新しく相続した方に変更する手続きです。2023年現在、義務ではありませんが、相続登記を行わないとさまざまなリスクがあります。具体的にどのようなリスクがあるのか説明します。

1．相続登記をしない場合のリスク

2023年現在、相続登記は義務ではありませんし、期限もありません。そのため、相続登記を行わずに放置していても罰則などのペナルティを受けることはありません。
しかし、いつまでも相続登記をせずに放置しておくと、以下のようなリスクがあります。

• 売却したくてもすぐにはできない
• 不動産を担保にした融資を受けられない
• 子どもや孫の代まで放置すると、権利関係がより複雑化し、さらに売却が困難になり、相続税も余分にかかる
• 不動産詐欺に巻き込まれる可能性がある
• 空き家のまま放置すると罰金を科せられる

2．2024年4月1日より義務化する

2024年4月1日からは、法改正により相続登記が義務化されます。相続人は、相続の開始を知った日、および所有権を取得したと知った日から3年以内に登記申請手続きをしなければなりません。正当な理由もなく手続きをしなければ、10万円以下の過料が科されます。
2024年4月1日以降に発生した相続における不動産だけではなく、それ以前に取得した不動産も対象です。

相続の種類別・不動産相続登記の流れ

相続登記手続きはどのように進めればよいのでしょうか。
遺産分割協議によって相続した場合、法定相続の場合、遺贈による場合の手続きの流れをそれぞれご紹介します。

1．遺産分割協議による相続登記の流れ

相続人全員で遺産分割協議をした上で、不動産を相続する場合は、以下の流れで相続手続き、および相続登記手続きを行います。

1. 相続人調査・財産調査
2. 遺産分割協議・遺産分割協議書の作成
3. 登記申請書の作成、提出書類の準備
4. 法務局へ書類を提出して登記申請
5. 相続登記完了

①相続人調査・財産調査

まずは相続人の特定や、遺産の調査をします。
相続人の特定は、役所で被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本類を取得して行います。被相続人の戸籍謄本は、相続登記申請時に相続が開始したことを証明するためにも必要です。
また、財産調査とは、遺産にどのような財産がどれくらいあるのかを調べるものです。不動産などのプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含めて全て把握する必要があります。

②遺産分割協議・遺産分割協議書の作成

遺産分割協議では相続人全員で、遺産をどのように分割するか話し合います。不動産についても、どのように分割するのか、誰が相続するのかよく話し合いましょう。全員が合意に至れば、協議で決まった内容は、遺産分割協議書に記載します。

③必要書類の準備

相続登記の申請に必要な書類を準備します。必要書類については、次章「相続の種類別・不動産相続登記の必要書類」で詳しく紹介します。

④法務局へ書類を提出して登記申請

準備した書類は、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。管轄の法務局は以下のページで確認できます。

参考URL：管轄のご案内（法務局公式サイト）

提出方法は、法務局窓口に直接持参して提出するほか、郵送提出も可能です。郵送の場合は、必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書類在中」と記載して簡易書留で送りましょう。

⑤相続登記完了

申請書類が受け付けられ、手続きが完了すれば、法務局より「登記完了証及び登記識別情報通知書」が交付されます。この書類の受領をもって相続登記手続きは完了です。
受領方法は窓口で受け取るほか、郵送してもらう方法もあります。

2．法定相続による相続登記の流れ

法定相続とは、民法第887条から890条で定められた相続人が、法律上定められた割合どおりに遺産を相続する方法をいいます。法定相続の場合、相続登記は以下の流れで進めます。

1. 相続人調査・財産調査
2. 登記申請書の作成、提出書類の準備
3. 法務局へ書類を提出して登記申請
4. 相続登記完了

各ステップで行うことは、基本的に遺産分割協議の場合と同じです。

3．遺贈による相続登記の流れ

遺言書によって遺贈された場合は、以下の流れで相続登記を進めます。

1. 登記申請書の作成、提出書類の準備
2. 法務局へ書類を提出して登記申請
3. 相続登記完了

各ステップで行うことは、遺産分割協議の場合や法定相続の場合と同じです。

相続の種類別・不動産相続登記の必要書類

遺産分割協議によって相続した場合、法定相続の場合、遺言などによる遺贈による場合に相続登記で必要な書類をそれぞれ紹介します。

1．遺産分割協議による相続登記の場合

遺産分割協議による相続の場合は、以下の書類が必要です。

必要書類	取得場所や概要
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本類	被相続人の本籍地の役所で取得
被相続人の住民票除票	被相続人の住所地の役所で取得
法定相続人全員の戸籍謄本	各相続人の本籍地の役所で取得（新たな名義人だけでなく、全員分が必要）
不動産相続人の住民票	相続人の住所地の役所で取得（新たに名義人とならない方の分は不要）
対象不動産の固定資産評価証明書	不動産所在地の役所、市税事務所などで取得
対象不動産の登記事項証明書	法務局で取得（全国の法務局で取得可能）
登記申請書	登記申請書は法務局公式サイトの以下のページでダウンロード可能 不動産登記の申請書類について（法務局公式サイト）
収入印紙	登録免許税分が必要で、その額は「固定資産税評価額×0.4%」で算出する（郵便局で購入可能・登記申請書に貼付して提出）
遺産分割協議書	遺産分割協議終了後に作成
相続人全員分の印鑑証明書	各相続人の住所地の役所で取得

2．法定相続による相続登記の場合

法定相続分どおりに相続する場合は、以下の書類が必要です。

必要書類	取得場所・取得方法
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本類	被相続人の本籍地の役所で取得
被相続人の住民票除票	被相続人の住所地の役所で取得
法定相続人全員の戸籍謄本	各相続人の本籍地の役所で取得（全員分が必要）
不動産相続人の住民票	相続人の住所地の役所で取得（新たに名義人とならない方の分は不要）
固定資産評価証明書	不動産所在地の役所、市税事務所などで取得
登記事項証明書	法務局で取得（全国の法務局で取得可能）
登記申請書	登記申請書は法務局公式サイトの以下のページでダウンロード可能 不動産登記の申請書類について（法務局公式サイト）
収入印紙	登録免許税分が必要で、その額は「固定資産税評価額×0.4%」で算出する（郵便局で購入可能・登記申請書に貼付して提出）

3．遺贈による相続登記の場合

遺言書による遺贈の場合は以下の書類が必要です。

必要書類	取得場所・取得方法
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本類	被相続人の本籍地の役所で取得
被相続人の住民票除票	被相続人の住所地の役所で取得
法定相続人全員の戸籍謄本	各相続人の本籍地の役所で取得（全員分が必要）
不動産相続人の住民票	相続人の住所地の役所で取得（新たに名義人とならない方の分は不要）
固定資産評価証明書	不動産所在地の役所、市税事務所などで取得
登記事項証明書	法務局で取得（全国の法務局で取得可能）
登記申請書	登記申請書は法務局公式サイトの以下のページでダウンロード可能 不動産登記の申請書類について（法務局公式サイト）
収入印紙	登録免許税分が必要で、その額は「固定資産税評価額×0.4%」で算出する（郵便局で購入可能・登記申請書に貼付して提出）
遺言書	自筆証書遺言、秘密証書遺言の場合は検認済証明書の添付が必要

遺言書が自筆証書遺言、秘密証書遺言の場合は、家庭裁判所での検認手続きを経る必要があり、遺言書に検認済証明書が添付されていなければなりません。
また、法定相続人以外の方が相続する場合は、遺言執行者の印鑑証明書や遺言執行者選任審判謄本などの提出も必要になります。

相続登記を専門家に依頼した方がよいケースと費用相場

相続登記は、それほど複雑な手続きではないため、自分でできるケースもあるでしょう。しかし、登記手続きに不慣れな方には難しい場合もあります。ここでは、専門家に依頼した方がよいケースと依頼する場合の費用相場をご紹介します。

1．専門家に依頼した方がよい場合とは

以下のような場合は、専門家に依頼することが望ましいでしょう。

①相続人の数が多い場合

兄弟姉妹の数が多かったり、代襲相続が発生したりして相続人の数が多い場合は、専門家に依頼する方がよいでしょう。相続人調査のために集める戸籍類の数も非常に多く、相続人の特定が難しいからです。
遺産分割協議後に新たな相続人の存在が発覚すれば、協議を最初からやり直さなくてはなりません。そのような事態を避けるためにも、最初から専門家に依頼することをおすすめします。

②亡くなった方の前の代で相続登記をしていなかった場合

現在の不動産の名義が、亡くなった方の前の代となっている場合は、前の代の相続登記も行わなくてはなりません。この場合、相続人の数がより多くなり、登記手続きに必要な書類も増えるでしょう。時間が経過しすぎているために入手困難な書類がある可能性もあり、大変な労力を要するかもしれません。このような場合、自分で手続きを行うのは難しいため、専門家に依頼する方がよいでしょう。

③相続発生から長時間経過している場合

相続発生から時間が経過してしまうと、入手できない書類もあります。例えば、住民票の除票は亡くなってから5年経過すると発行できません。そのような場合は、上申書など特殊な書類を作成して法務局に報告する必要があります。手続きが少々難しくなるため、専門家に依頼する方がよいでしょう。

④登記申請する法務局が遠方の場合

登記申請手続きは郵送によってもできますが、申請書類や添付書類に誤りがあると手間や時間がかかります。書類の修正は、原則として法務局の窓口で、登記官の指示に従って行う必要があるからです。かなりの手間や労力が必要となるため、専門家に任せる方がよいでしょう。

⑤速やかに登記を完了させたい場合

不動産の売却日が既に決まっている場合など、速やかに登記を完了させる必要がある場合は、専門家に依頼する方が安心です。登記手続きに慣れた専門家であれば、正確かつスムーズに手続きを進められるため、確実に期限までに登記を完了させることができます。手続きの期限が迫っている場合は、専門家に依頼しましょう。

2．専門家に依頼する場合の費用相場

専門家に依頼する場合、「どの程度の費用がかかるか気になる」という方もいらっしゃるでしょう。司法書士に登記手続きを依頼した場合の費用相場は5～10万円程度です。これは、あくまで相続登記手続きのみの費用相場であり、相続人調査や財産調査も依頼したい場合はもう少しかかるでしょう。個々のケースによっても費用は異なりますので、具体的な費用が知りたい場合は、司法書士に見積もりを依頼するとよいでしょう。

まとめ

今回は、不動産の相続登記の概要、相続の種類別の不動産相続登記の流れ、相続の種類別の不動産相続登記の必要書類、相続登記を専門家に依頼した方がよい場合などについて解説しました。

相続登記は、できる限り速やかに行うのが望ましいです。長い間放置すると、さまざまなデメリットが生じます。2024年4月1日以降は相続登記が義務化するため、放置すると罰則を科されます。
相続登記手続きが難しい場合や、忙しくて自分で手続きをするのが困難な場合は、専門家に相談して、なるべく早めに済ませましょう。

当社では、不動産相続に関するさまざまな相談に対応しております。「不動産を相続したけれど売却するべきか迷っている」「相続した不動産の評価額を知りたい」などという相談にも対応しておりますので、お気軽にご相談ください。