不動産相続
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公平な分割が難しい

不動産相続を巡るトラブルが多い理由の一つとして、分割が難しいことが挙げられます。土地の場合は分筆ができますが、建物は分けようがありません。公平に分割することが難しいため、相続人の間でトラブルになる可能性が高いのです。

相続人の間で意見が分かれることが多い

相続財産となる不動産は、相続人たちが生まれ育った実家である場合など、思い入れがあるケースが多いです。この機会に思い切って処分してしまおうと考える人もいれば、思い出の場所として残しておきたいと考える人もいて、相続人の意見が対立することも少なくありません。
しかし、相続登記は相続人全員の同意が必要となるため、全員の意見が一致しなければ進めることができません。意見が対立して、トラブルに発展するケースも多くあります。

正当な不動産の評価が難しい

不動産の評価基準には、主に以下のような種類があります。

不動産の評価基準

• 公示価格
  （国が土地取引の一般的な指標として鑑定した価格）
• 相続税評価額
  （相続税や贈与税の算出に用いられる価額）
• 固定資産評価額
  （固定資産税や都市計画税の算定基準として使用される価格）
• 時価評価額
  （実際に不動産を売却する場合の取引価格）

上記のうち、どの基準を採用するかによって不動産の評価額は大きく変わるため、不動産の評価基準を巡り、相続人の間で争いになることは少なくありません。

不動産鑑定士に評価を依頼するという方法もありますが、15～30万円程度の依頼料がかかります。また、依頼した不動産鑑定士によって評価が異なる場合もあるという点にも注意が必要です。

土地の相続

土地はその種類によって注意すべき点が異なります。種類ごとの注意点を説明します。

現物分割

現物分割とは、そのままの形で分割、相続することです。具体的には、以下のような方法が挙げられます。

• ＜例1＞相続人Aが自宅不動産を相続し、相続人Bは預金全てと自動車を相続する
• ＜例2＞遺産である土地を二人の相続人で分筆する

最も簡単な方法で、必要な手続きは所有権移転登記のみです。
しかし、不公平が生じやすく、相続人の間で揉め事が起きやすい点はデメリットだといえるでしょう。また、土地は分筆によって価値が低下することもあるため、注意が必要です。

代償・代物分割

特定の相続人が不動産を現物で相続する代わりに、他の相続人に代償金を支払う方法です。不動産を現物で残すことができる上に、現物分割よりも公平性を実現しやすいというメリットがあります。
しかし、資力がない場合はこの方法を選択することができません。また、代償金の算出を巡りトラブルになる可能性もあります。

換価による分割

不動産を売却処分し、その売却金を分割する方法です。最も平等に分割できる方法といえるでしょう。
ただし、売却の際に所得課税や手数料が発生するという点は考慮しておく必要があります。また、売却を実現するためには、時間や手間もかかります。

売却等が困難になる

共有名義の不動産を売却したり改良したりするには、共有者全員の同意が必要です。共有者同士の仲が良ければ問題ないと思われるかもしれませんが、実際は、権利関係が複雑なために、トラブルに発展するケースが多いです。共有者の間で話がまとまらず、なかなか売却できないことも珍しくありません。

相続により共有持分の権利者が増える可能性も

不動産を共有名義にすると、親の代では解決したように思えても、その下の世代が大変な思いをする可能性があります。親が亡くなり、相続が発生すると子どもがその不動産を相続します。子どもの数だけ共有持分権利者が増えるため、ますます売却が困難になってしまうのです。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税を求める際に基準となる額のことです。
相続税を算出するには、まず遺産総額を把握しなければなりません。遺産総額とは、預貯金や不動産、有価証券など、各財産の評価額の合計です。その算出方法は財産ごとに定められており、その方法に従って算出したものを相続税評価額といいます。

土地の評価

土地の評価方法には以下の2種類があります。

土地の評価方法

• 路線価方式：
  評価額＝路線価×各種補正率×土地の面積
• 倍率方式：
  評価額＝固定資産税評価額×倍率

路線価は国税庁公式サイトの下記のページで確認できます。
参考URL：路線価図・評価倍率表

また、固定資産税評価額は市区町村から送付される「納税通知書」に同封されている「固定資産税課税明細書」に記載されています。

建物の評価

建物の評価額は以下の建物の計算式で求めます。
マンションの場合も、建物はこの計算式で求められますが、土地の評価額の算出方法が少々複雑で、以下のマンションの計算式で求めます。

賃貸物件の場合、被相続人が生前にリフォームしていた場合は、計算式が異なります。

小規模宅地等の特例

遺産に土地が含まれる場合、利用を検討したいのが小規模宅地等の特例です。一定の要件を満たせば、不動産の相続税評価額の最大80%減額できます。

特定事業用宅地等の特例

被相続人が事業をしていた建物などの土地に対して適用される特例です。事業を引き継いで継続していること、該当の土地を保有し続けていることなどの要件を満たしていれば、400㎡までの宅地につき80%の割合で評価額を減額できます。

特定居住用宅地等の特例

被相続人が亡くなる直前まで住んでいた宅地や、被相続人と生計を共にしていた親族が住んでいた宅地に適用される特例です。330㎡までの宅地につき、80%の割合で減額できます。

不動産相続登記が義務化された理由

不動産相続登記が義務化された背景には、近年社会問題となっている空き家や空き地の増加があります。
国土交通省が発表した「所有者不明土地の実態把握の状況について」という資料によると、平成28年度地籍調査における登記簿上で所在不明の土地は全体の20.1%で、そのうち相続による所有権移転の未登記は66.7%を占めていました。空き家や空き地は近隣の住民にとって迷惑となるだけではなく、都市開発の妨げにもなります。このような不動産の増加を防ぐため、政府は相続登記を義務化したのです。

相続登記に必要な書類

相続登記手続きの際に必要となる主な書類は以下のとおりです。

相続登記時に必要な書類

• 被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍謄本類
• 被相続人の住民票除票
• 相続人全員分の戸籍謄本
• 不動産取得者の住民票
• 当該不動産の固定資産評価証明書

法定相続分どおりに遺産を分割しない場合は、他に遺産分割協議書などが必要になるケースもあります。

相続登記にかかる登録免許税

登録免許税は以下の計算式で算出します。

登録免許税の計算式

• 登録免許税額＝土地の評価額
  ×1,000分の4

土地の評価額は固定資産評価証明書で確認できます。
また、登録免許税は銀行などの金融機関で、現金で納付することになります。